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德国买房需交哪些税?看完这篇文章就全明白了
2019/06/14 来源:领航海外 国家:德国

德国楼市以其独特的保值低风险特色吸引着越来越多投资者的注目。借助国民经济活跃发展的良好态势,德国房地产市场迎来了自己的黄金期。

欧洲第一经济强国,永久产权土地权,高规格的建筑质量,完备的法律保障,极具吸引力的性价比,等等这些原因都构成了德国房产的独特魅力。

近几年,欧洲低息政策激发了德国房地产市场的投资热潮,导致德国大中型城市房价节节上涨,房源供不应求。大选之年,德国各大政党纷纷抛出购房补贴方案来吸引选票。

低息贷款和相对理性的房价,吸引越来越多的中国人加入到德国的买房大军,中国买家在德国的购房热甚至引起德国主流媒体如《法兰克福汇报》等的关注。诚然,无论在哪个国家,买房都属于一项大额长期投资,但您知道在德国投资买房,房产税征收标准是怎样的吗?

房产税费

德国是没有真正意义上的房产税的,但是由于上世纪八九十年代房地产泡沫的影响,各种税收名目也不少,主要包括房屋购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等这些税收。

对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.2%-0.5%。

在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

购买时需要缴纳的税金

房屋购置税

根据德国《房屋购置税法》的规定,在房屋购置的过程中,应该由买方一次性缴纳房屋购置税。

房屋购置税的税率约为3.5%到6.5%,取决于房产所在联邦州。

德国各地房屋购置税税率总览

公证费

一般公证费为合同房款的1.5%左右。进行购房公证,主要过程如下:起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 

中介费

中介费或称销售代理费。德国的房地产中介,和国内差不多,住宅开发商、承建商、设计公司、房产销售强强联合,形成流水业务,各司其职。

中介的佣金没有硬性的法律规定,不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。 

拥有产权时每年需缴纳税金

土地税

根据德国《土地税法》的规定,应由房地产的所有人每年缴纳土地税,税率根据土地或房屋面积大小及不同建筑用途而有所差别,比如A类地产税适用于农业和林业为目的的不动产,而B类地产税适用于可建不动产或有建筑物的不动产。

土地税为地方税种与个人收入完全无关,其标准由地方制定并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关而指定的标准主要参照税务局公布的土地价值等等依据。通常来说不会太高,一般为几百欧元。

注意:这项费用是每年都需要交的。

二套房税

所谓二套房税是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。也就是说这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。

以德国首都柏林为例:二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。

收入所得税

如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入来进行计算缴纳,按照联邦的个人所得税标准纳税纳税的比例也与个人的其他收入有关。

德国居民,在德国个人收入越高需要纳税的比例也就越高。但房屋出租收入达不到纳税标准,那么租金不会被征税。根据现行规定年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税而如果年收入高于52882欧元高于的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

在德国拥有房产的非德国居民,如果出租房产,有义务向德国纳税,税率为0%、15%、42%、45%,依照净租金收入浮动。

出售时需缴纳的税金

资本利得税

资本利得税由房地产的出售方依法缴纳,主要针对于将房地产用于投资目的的商业行为。

根据相关规定,购置10年以内的房产若出售并获利,所得利润(即卖出价与买入价格之差)将被计入个人收入,依法缴纳25%的资本利得税。

如果该房产购置并持有超过10年或自己居住超过2年的房屋,在出售时不需缴纳该税。但若5年之内出售房产超过3套,则可能会被视为商业住宅交易行为而被征税。此外若房屋进行出租,且房东个人收入超过最低收入标准,则房租的一部分也应用于缴纳收入所得税。

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