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过去10年中国人在韩国的购房史
2022/10/27 来源:领航海外 国家:韩国

一、济州岛的“圈地运动”,中国人遥遥领先

 

济州岛,韩国最大的岛屿,也是最南端的土地。自从这个岛推出了买房就能移民的政策,世界各地的资金纷纷来此“跑马圈地”。

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美国人、欧洲人、中国人,都被这座“韩国海南岛”、“东方夏威夷”充满了兴趣,不过在这场“跑马圈地”的竞赛中,中国人以雄厚的资金实力,没用多久时间就占据了上风。

 

从2009年开始,到2014年6月底,五年时间中国人在济州岛购买的土地面积增长了296倍,占外国人持有土地总面积的一半左右,达到了592.2万平方米。

 

不过对于1849平方公里的济州岛来说,这点土地只占了0.19%,从实际占地情况来说,中国投资者对济州岛的影响并不大。但是,在当地韩国人看来,中国人似乎要把济州岛都给买下了。

 

“一飞机又一飞机的中国人来到这里,其中一些人还在这里买地,我有时想,这个岛这次能不能挺得住,不变成中国殖民地。”这是当地一位果农申永均的话,代表了许多济州岛韩国人的想法。

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随着越来越多针对中国人的商店开始营业,中文招牌在济州岛也随处可见,除了来这里买房买地的,每年还有近300万的中国游客来济州岛旅游观光。为了服务好中国游客,济州岛的商家甚至开发出了只允许中国人进入的景点,并在门口拉横幅标语,提示韩国人不要入内。

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这更加激起了韩国当地人的不满,要知道,韩国的国民性格非常敏感要强,在自己的土地上却有一块只能外国人进入的地方,他们难以接受。

 

看到这些你也许会想,去韩国买房送钱还要被韩国人歧视排挤,这些中国金主是人傻钱多吗?我们不要只看到事物的一面就下判断,济州岛也有对中国投资者表示欢迎的,这就是济州岛的商家和政府。

 

多金豪爽的中国投资者和游客们,带来了源源不断的生意,在08年全球金融危机之后,给济州岛经济“雪中送炭”。政府为此硬是顶着一些居民的抗议和不满,比如给中国开发商批地,计划兴建新的国际机场来承接更大的客流。

 

济州岛,作为一个与韩国其他国土隔开的海岛,充当了吸引外资的“经济特区”。这里的投资移民政策与韩国其他地方都不一样,只要在政府指定的地区购买5亿韩元的房产(约折合人民币296万),就可获得F-2居住签证,5年后可获得永久居住权,也就是韩国“绿卡”。

 

韩国法务部的济州岛投资移民资料显示:在获得F2签证的1007名外国人中(中国人992名),60%的年龄在40-59岁之间,其次是40岁以下人群,占到36%,60岁以上人群占4%。而这部分人群在中国的一线城市已拥有高价住宅。

 

比如说在R度假村购买了150平方米住房的陈某和陆某夫妇,已经在上海市长宁区拥有一套住房;来自北京的陈某也在国贸附近拥有每平方米18万元的住房。据知情人士透露,在济州岛购买度假村住宅的中国人基本上都来自一线城市。

 

二、转战首尔,江南style

 

因为特殊的投资移民政策,济州岛的房产在中国市场确实火了几年。此后,韩国的房地产市场又迎来了一波新的中国投资者,他们这次的目标,不再是边陲孤岛,而是韩国的政治、经济、文化中心,首都首尔。

 

成为济州岛最大外国地主,中国人用了5年时间,而在首尔,中国人只用了两年时间,就让韩国人见识到了什么叫“大国手笔”。

 

2014年,中国人在首尔持有2113块地皮,总面积1.3万平方米,到2016年,就增长到了4139块地皮,1.7万平方米,地皮数量增长了96%,面积增长了29%。

 

更有实力的中国金主,直接进军韩国房地产最核心地段——江南区的高级地产。

 

2016年,中国人持有的首尔市江南区土地从2014年年末的7739㎡(108块地皮)增长至8136㎡(120块地皮)。

 

江南区,就是那首《江南style》里纸醉金迷的韩国顶级富人区。

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生活在江南区的人和生活在韩国其他地区的人,不是一个阶层,那种差距可以参考韩国电影《寄生虫》。

 

在江南区,有富人最集中的一流高档住宅Tower Palace,住着政界、商界以及娱乐界顶尖的明星们。韩国社会有一句玩笑话:“只要扔一颗炸弹到Tower Palace,就可以消灭掉韩国一半以上的富人”。

 

这里的公寓大部分都是130平米以上,因为有钱人都会买大房子。2019年,江南区的房价换算成人民币在8万到15万一平米,有些精装豪宅更是高达18万一平米。按照2019年韩国人均收入3万美元左右,那么一对夫妻如果想要在江南区买一套10万人民币一平的130平米的房子,需要不吃不喝30年左右。

 

从2017年到2020年5月份,外国人在韩国购买了大约23000套住宅,排名第一的是中国人,在韩国进行了13000多套房产交易,远超排名第二的美国人的4200套。而这两万多套房子,有33%是一直空置的。

 

这个数据被韩国的新闻媒体报道之后,本来就对高房价不满的民众,开始认为是外国投资者的炒房行为,推高了韩国房价。为了平息民怨,韩国政府在最近考虑通过一项法案:对购买后6个月内没有居住的外国人征收20%的购置税。

 

其实韩国的这个法案,在其他的发达国家早就开始实施了。

 

比如加拿大对在温哥华购买住宅的外国人征收20%的购置税;新加坡也对购买房产的外国人征收20%的购置税;而在澳洲,购买价值超过5000万美元房产的外国人,必须获得外国投资审查委员会的批准,不是你有钱想买就能买,以此来遏制外国热钱的涌入推高本国房价。

 

三、去韩国买房的中国人,有多“傻”?

 

令韩国民众感到愤怒的高房价,外国热钱的涌入只是其中一个原因,更不是主要原因。房价暴涨在许多经济发展迅猛的国家都无法避免。这是因为经济发展创造出了过多的财富,而财富保值的一大途径就是买楼,尤其是买核心地段的楼。

 

韩亚金融经营研究所2020年3月发布了“1980-2020韩国商品和服务价格走势”报告,显示近40年来首尔江南地区公寓价格暴增83倍。以至于出现了“江南不败”这样的词,意思是在江南区投资买楼只赚不赔。

 

外国投资者,尤其是出手最阔绰的中国投资者,无疑是背了锅,成为了韩国政府推卸责任的借口。你会说,谁叫他们去韩国买房,那是活该,去韩国这样的国家买房,哪天朝鲜的导弹打过来,渣都不剩。可实际上,中国投资者在韩国买房,除了被排挤、歧视、背锅这些负面,还有更多的利益考虑。

 

首先,中国投资者在韩国买房,除了房子本身的租金、投资收益之外,还能够获得韩国的居留身份。前面说过,济州岛有买房就送绿卡的政策,你或许会觉得韩国绿卡的含金量不高,有钱为什么不去办美国绿卡?这就是对目前的形势不清楚才会有的问题了。

 

美国绿卡现在不是有钱就能办的,投资移民美国的路基本上算是给堵住了,其他渠道对中国申请者的审核也越来越严格。不仅仅是美国,传统发达国家的绿卡都是越来越难拿,你除了有钱,还得坐移民监,就是每年必须去那里住上半年,还得考雅思,还要审核你的资金来源和家底,不是那么容易的。

 

这种形势下,有人就选择“曲线救国”,先拿一些要求不那么高的国家的绿卡,自己先有一个外国身份,再一步步来。韩国这个国家虽然有一些让中国人不喜欢的地方,但至少离中国近,社会富裕,治安稳定,尤其是在首尔江南区这样的富人区,已经形成了中国人的聚居区,居住起来非常方便。

 

其次,就算没有绿卡,投资海外房产本身就会产生收益。

 

前面也讲了江南区房产,已经出现了“只赚不赔”的情况,韩国的出租回报率虽然不高,但是只要把房子租出去,就可以避免政府即将开征的20%的购置税。如果以后想要转手,也不用担心转不出去,中国买家的实力和热情不用怀疑。

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在国内投资渠道越来越少的情况下,多出来的钱,肯定是要出去的,平时想要把钱转出去非常困难,可只要买了房子,几年后转手就是自由的现金。

 

所以,去韩国买房的中国人一点都不傻,你想到的他们也早就想到了,你没想到的,他们也想到了,人家,精着呢。

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