2018/10/30
来源：领航海外
国家：澳大利亚
类别：海外房产
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澳洲历来就是华人富豪购置房产的主要目的地，有数据显示，有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。那么，在澳洲买房，业主需要缴纳哪些税呢？
一、购置阶段
FIRB申请费
外国人在澳洲买房的第一步就是向FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"）提出申请。
为了加强外国投资政策，同时确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支，FIRB自2015年12月1日起开始收取海外投资申请费。
凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的海外投资申请费；
超过100万澳元不到200万澳元的物业要缴纳1万澳元；超过200万澳元不到300万澳元的物业需要缴纳2万澳元；
300万以上的物业，房价每增加100万，申请费就增加1万。
这项政策是政府为了避免用本地纳税人的钱为海外投资审核买单而设立的，买的房子越贵，就收得越多！
当然，这是针对外国人来说的。如果投资人有了澳洲永居（PR），买房就没有这么麻烦，符合条件的甚至还可以享受购房补助。
印花税
在澳洲，无论是本地人还是海外人士，所有的土地转让，或者物业销售都需要缴纳印花税。
澳大利亚各州的印花税的计算方法不同，一般都在房价的4%-5%之间。
为什么各州印花税税点不同呢？
因为澳大利亚联邦政府并不征收印花税，只有州和领地政府征收，印花税一般建立在两大因素之上——该物业的市场价值或者该物业的售价。
下面我们来看看几个主要华人
投资的城市的印花税计算方法
悉尼
新南威尔士州
墨尔本
维多利亚州
布里斯班
昆士兰州
三个城市我们都以一个80万澳元的物业为例：
在新州，需要缴纳的印花税为（800,000-300,000）*4.5%+8990=31490澳元
在维州，需要缴纳的印花税为（800,000-130,000）*6%+2870=43070澳元
在昆州，需要缴纳的印花税为（800,000-540,000）*4.5%+17325=29025澳元
另外，从2016年7月1日开始，海外人士购房除了要交标准的印花税之外，附加的额外印花税税率也相继提高，新州需缴纳4%，维州7%，昆州3%。
还是以刚才80万澳元的物业为例：
在悉尼，你需要额外缴纳32,000澳元；
在墨尔本，需缴纳56,000澳元；
在布里斯班，需缴纳24,000澳元。
过户律师费
在澳大利亚购房时，过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割（settlement）并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度，律师费也有所不同，一般在600-1000澳元之间。
贷款登记费
向土地登记办公室缴纳的一次性登记贷款买房的费用。
各类银行征收的贷款费用
这些费用一般是银行在接受贷款申请时需要申请人支付的款项。这包括：一次性房贷开帐费（Home loan establishment fee）、一次性房地产交割费（Settlement fee）；固定利率申请费（Rate lock fee）、安全担保费（Security guarantee fee）、房贷退出费（Home loan exit fee）、贷款人房贷保险（Lender's Mortgage Insurance）等。
二、持有阶段
土地税
所谓土地税就是州税局对于物业土地价值（site value）所征收的税款，一年一缴。除了北领地，澳大利亚的所有州都有土地税，其中自住房免征。
澳洲房产及土地为永久产权，土地税根据房产所拥有的土地面积大小和评估价格不同而不同。
土地税主要是针对别墅而言，梯度计算，通常费用为几百澳元/年。公寓的土地税主要采取平摊的方式，所以平均到每户的话，金额并不是很大。
值得注意的是，新州和维州此前相继推出了只针对海外投资者的土地附加税，因此，海外人士在缴纳标准土地税的同时，还需要缴纳土地附加税。
新州从2017年1月1日起，由海外人士拥有的土地每年需要缴纳0.75%的土地附加税；
维州则从2017年1月1日起将土地附加税税率从0.75%上升到了2%。
市政管理费、排污费
市政管理费是一笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。
这笔费用在不同的地区变化较大，也和所持有的房屋占地面积有关。一般为每年1000-1500澳元。
公寓的市政费通常比同等地段的别墅便宜，有些只有每年400-500澳元。排污费 不同地区变化较大，一般在600-1200澳元之间。
房屋空置税
据悉，维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。
从2017年5月9日起，海外买家拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月，每年每套至少缴纳5000澳元的空置税（与购房申请费等同的费用）。
首先房主自行进行评估，然后维州税务局（State Revenue Office）将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税将从2018年1月1日正式执行。2017年过渡期安排将征询相关人士意见。
地契登记费/过户费
各州政府所收取的一次性房地产过户费用。
三、出售阶段
最新的“海外居民的资产增值税预交税”
如果是自住房，不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房，你需要由专业的会计师帮您计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分，并且按一定比例缴纳增值税。
澳洲税务局规定，从2017年7月1日起，海外居民（卖方）出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币（合同价格）时，其房产的买房将被要求从售价中扣下12.5%的金额并将其支付给澳洲税局，该税金将作为卖方预交给澳洲税局的税金，在卖方做当年税务申报时由税局根据其应交税额来进行多退少补。
只有卖方在交易成交之前或当日提供免预交税证书给买方，买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。卖方，无论是否是海外居民，都需要向税局申请该证书。
所以购买澳洲房产的海外人士已经无可避免的要向澳洲税务局报税！
但凡澳洲税务局发现其在出售房产之前的持有期间都没有进行报税，澳洲税务局将对其进行漏报税的处罚！
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