今年的房地产市场与预期相比差强人意，人们普遍对2023 年将迎来经济和房地产市场的转折点报以较高预期。然而，尽管通胀水平降温但核心通胀仍高于美联储目标水平且就业市场一直表现强劲，随着美联储在 2023 年继续进行数次加息后，对房地产市场的各种借贷活动带来了进一步压力。

抵押贷款利率在时隔23年后突破7.5%的门槛，将住房负可担能力推至历史低点。由于许多买家被高利率挤出市场，销售活动放缓。尽管住房库存高于110万套，但数据显示这些新增的可售房屋不足以满足市场需求。

但这并不是一个新问题，目前的住房短缺问题是数十年的长期积累。在经历本世纪初期的房地产市场繁荣之后，与历史平均水平相比美国的新屋建设一直不足。此外，由于今年大部分时间抵押贷款利率徘徊在7%左右，选择挂牌出售房屋的二手房房主减少。因此，长期存在的新屋供给不足问题和低利率锁定效应使住房库存全年保持在较低水平。

在经历市场活动放缓之后，预期市场将在2024年实现增长，一些迹象表明市场即将复苏。

首先，美联储已经停止了加息。尽管目前利率水平仍高于疫情前，但美联储自7月加息之后本年度再无加息。与此同时，历史数据表明通胀和利率往往朝着同一方向发展，但存在滞后。当通胀水平下降时，央行通常会降低利率以刺激经济。但是，尽管通胀水平自2022年8月以来一直下行，但利率尚未遵循同样的下降轨迹。因此，如果通胀继续呈下降趋势，利率最早可能在2024年第一季度开始下降。

较低的基准利率通常意味着较低的抵押贷款利率，抵押贷款利率有可能已在2023年见顶。尽管抵押贷款利率仍明显高于前几年，但抵押贷款利率每下降0.2%，约有95万户家庭可以重新进入购房市场。因此，抵押贷款利率的下降预计将吸引更多的买家，包括那些重返市场的买家，从而提振住房需求。数据显示，如果抵押贷款利率在6.6%附近，普通美国家庭可以购买市场中位价的房屋，而支出不超过其收入的30%。全美房地产经纪人协会（NAR）预计抵押贷款利率将在2024年下半年降至这一水平，如果上述假设得以实现，据估计将有近450万家庭将再次可负担得起市场中位价的住房。

较低的抵押贷款利率也将吸引更多的二手房业主重新进入市场，重新挂牌出售其房屋，从而缓解低利率锁定效应。此外，在经历数年的缩减后，独栋别墅的开发建设也有望实现增长。然而，即使如此，2024年住房供应仍将继续保持紧张，进一步推动房价上涨。

NAR 根据十项标准从全美排名前100的都会区中筛选出了过去市场需求严重受抑制而在2024年市场活动可能强劲反弹的都会区，排名前十的市场中，奥斯汀及达拉斯都会区排名第一、第二，休斯顿排名第六。

Austin-Round Rock-Georgetown, TX

Dallas-Fort Worth-Arlington, TX

Dayton-Kettering, OH

Durham-Chapel Hill, NC

Harrisburg-Carlisle, PA

Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX

Nashville-Davidson–Murfreesboro–Franklin, TN

Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD

Portland-South Portland, ME

Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV

由于所有房地产活动都是本地化的，NAR在确定这些细分市场时考虑了其认为对都会区市场有影响的各项相关指标，以下为各指标详解：

1. “回归市场买家”数量高于全美平均水平

较低的抵押贷款利率将提高住房负担能力，从而吸引更多的买家在2024年重返市场。这些回归买家的涌入预计将刺激房地产市场的销售活动。NAR 计算并比较了全美前100个都会区能够在7.5%及6.5%抵押贷款利率水平负担市场中位价住房的家庭数量，然后通过将回归买家与每个都会区的家庭总数进行比较，计算出回归买家的比例。回归买家的比例超过全美水平表明市场活动更加活跃。因此，回归市场客户比例高于全美水平的地区预计将表现出色。

2. 在23年房价涨幅低于全美水平

NAR 计算了全美排名前100个都会区的房价涨幅，以确定在2023年受经济活动放缓影响最严重的地区。虽然这些地区似乎更容易受到市场变化的影响，但由于需求被抑制，在2024年这些地区也可能会出现大幅价格上涨。

3. 有能力购买中位价房屋的租房者数量高于全美平均水平

住房拥有率趋势取决于租房者成为房主的能力。在所有租户中，NAR 计算出了有多少人有能力购买典型的房屋。与全美相比，在有能力购买中位价房屋的租房者比例较高的地区其购房活动较高。

4. 潜在卖家数量高于全美水平

由于预期抵押贷款利率下降，许多二手房房主没有在2023年挂牌出售房屋，不愿放弃之前锁定的低利率。但是随着抵押贷款利率下降，这些被抑制的卖家预期将在2024年刺激市场活动。NAR 计算了在自己房屋中居住时间等于或超过都会区房屋平均使用期限的房主数量，旨在识别潜在卖家。因此，在2024年抵押贷款利率预期下行的环境下，多数业主持有超过平均持有期限的地区更有可能经历更强劲的市场活动。

5. 远程办公人数缩减幅度高于全美水平

远程办公的激增增加了对住房的需求，并改变了对住房地点的偏好。相应地，随着越来越多的公司放弃远程办公，远程办公的减少预计也会增加需求，因为人们需要返回办公室。远程办公者数量下降幅度高于全美水平的地区可能会经历更强劲的住房需求。

6. 与全美水平相比，对首次购房者而言拥有更多可负担性更高房源的地区

在计算出首次购房者可以负担的住房最高价格后，NAR 确定了挂牌房源价格最低的地区。与全美相比，拥有更多首次购房者可负担房源的地区预期将表现优异。

7. 就业增长高于全美水平

随着家庭收入持续增长，强劲的就业市场通常会提振住房需求。因此，就业增长高于全美水平的地区通常比其他地区购房需求更强劲。

8. 收入增长高于全美水平

不断增长的收入使人们有能力购房，从而增加住房需求。因此，在收入增速高于全美水平的地区，住房需求将更强劲。

9. 收入增长高于全美水平

收入的增加使人们有能力购房，从而增加了住房需求。因此，在收入增长高于全美水平的地区，预计住房需求将会更加强劲。大多数高收入千禧一代租户迁入的地区首次购房者占市场销量的三分之一，但来自其他州的高收入租户的到来有望促进该地区的住房活动。

10. 犯罪率低于全美水平

研究表明，人们偏好在能够为家人提供安全稳定环境的地区购买房屋。因此，犯罪率低的地区通常对买家更具吸引力。

免责声明：除原创作品外，本平台所使用的文章、图片及视频版权归原作者所有。如果有侵权行为，请与本账号联系，我们会在第一时间申明原文作者或将侵权文章删除。

领航海外

全球身份规划专家

全球资产配置伙伴

签约一次 服务终生

领航海外只做一件事：提供最专业、最精准的全球身份规划方案，并与全球顶级合作伙伴为您提供最佳的海外资产配置方案。

免费咨询热线：400-655-9490。